Simulator Herkwalificatie van Huur
in Bezoldiging van Bestuurder

Artikel 32, lid 2 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen 1992 bepaalt dat wanneer een bedrijfsleider een onroerend goed verhuurt aan zijn eigen vennootschap, het deel van de huur dat 5/3 van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen × herwaarderingscoëfficiënt overschrijdt automatisch als bezoldiging van bestuurder wordt geherkwalificeerd. Dit anti-misbruikmechanisme beoogt te voorkomen dat bestuurders inkomsten ontvangen als huur (minder belast) in plaats van als bezoldiging.

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KI ni) staat op uw aanslagbiljet. Voor de herkwalificatieregel van art. 32 al. 2 WIB 92 wordt het vermenigvuldigd met een herwaarderingscoëfficiënt die jaarlijks door de FOD Financiën wordt vastgesteld — anders dan de indexeringscoëfficiënt voor de gewone PB. Het plafond wordt vervolgens berekend als KI ni × herwaarderingscoëff. × 5/3.

Officiële coëfficiënten: 2027: 5,75 · 2026: 5,63 · 2025: 5,46 · 2024: 5,37 · 2023: 4,86 · 2022: 4,63 · 2021: 4,60.

Het geherkwalificeerde deel wordt belast als bezoldiging van bestuurder in de PB, en niet als onroerend inkomen. Dit leidt tot: (1) toepassing van het marginale PB-tarief (tot 50%), (2) sociale bijdragen van bestuurder (~20,5%), (3) mogelijke toepassing van een bedrijfsvoorheffing, (4) bij fiscale controle: boetes en nalatigheidsinteresten. De vennootschap kan van haar kant enkel het niet-geherkwalificeerde deel als beroepskosten aftrekken.

Verschillende strategieën zijn mogelijk: (1) De huur verlagen tot onder het plafond van 5/3 van het geherwaardeerde KI, (2) Het KI herwaarderen als het onderschat is (procedure bij FOD Financiën), (3) Enkel het beroepsgedeelte van het goed verhuren (kantoor, etc.) en het plafond enkel op dat deel berekenen, (4) Het goed verkopen aan de vennootschap om verhuur te vermijden, (5) Een accountant raadplegen om de meest geschikte structuur voor uw situatie te vinden.

Ja. De herkwalificatie is ook van toepassing wanneer het goed in eigendom is van de echtgeno(o)t(e), de wettelijk samenwonende partner of de minderjarige kinderen van de bestuurder die de gezinswoning bewonen. De fiscale administratie kan oordelen dat de bestuurder de werkelijke economische begunstigde van de verhuur is, zelfs als het goed formeel op naam van een familielid staat.

Bij gemeubeld verhuren moet de huur in twee delen worden opgesplitst: het onroerende gedeelte (het kale goed) en het roerende gedeelte (meubels en uitrusting). Enkel het onroerende gedeelte is onderworpen aan de herkwalificatieregel van art. 32 al. 2 WIB 92 en wordt vergeleken met het plafond van 5/3 van het geïndexeerd KI.

Het roerende gedeelte wordt belast als roerend inkomen aan het bevrijdend tarief van de roerende voorheffing van 30% — vaak voordeliger dan het marginale PB-tarief.

Praktische verdeling: De verdeling moet realistisch en aantoonbaar zijn (gedetailleerde inventaris van meubels, venale waarde, etc.). De fiscale administratie kan een overdreven roerend gedeelte betwisten. In de praktijk wordt de 60/40-regel veel toegepast: 60% toegerekend aan het onroerend goed, 40% aan meubels en uitrusting.

Wanneer het goed in onverdeeldheid wordt gehouden door de bestuurder en zijn echtgeno(o)t(e), is enkel het aandeel van de bestuurder onderworpen aan de regel van artikel 32 al. 2 WIB 92. Het aandeel van de echtgeno(o)t(e) die geen bestuurder is in de vennootschap wordt belast als gewoon onroerend inkomen, zonder risico op herkwalificatie.

Voorbeeld: Als het goed 50/50 wordt gehouden en de totale huur 20.000 €/jaar bedraagt, worden enkel de 10.000 € die aan de bestuurder toerekenbaar zijn vergeleken met het plafond. Dit kan het toegestane huurbedrag verdubbelen zonder overschrijding.

Opgelet: als de echtgeno(o)t(e) ook bestuurder is in dezelfde vennootschap, zullen beide aandelen aan de regel zijn onderworpen, waardoor het voordeel van de onverdeeldheid tenietgaat.