Simulateur de Requalification de Loyer
en Rémunération de Dirigeant

L'article 32, alinéa 2 du Code des Impôts sur les Revenus 1992 prévoit que lorsqu'un dirigeant d'entreprise loue un bien immobilier à sa propre société, la partie du loyer qui dépasse 5/3 du revenu cadastral non indexé × coefficient de revalorisation est automatiquement requalifiée en rémunération de dirigeant. Ce mécanisme anti-abus vise à empêcher les dirigeants de percevoir des revenus sous forme de loyer (moins taxés) plutôt que sous forme de rémunération.

Le revenu cadastral non indexé (RCni) figure sur votre avertissement-extrait de rôle. Pour la règle de requalification de l'art. 32 al. 2 CIR 92, il est multiplié par un coefficient de revalorisation fixé annuellement par le SPF Finances — distinct du coefficient d'indexation utilisé pour l'IPP ordinaire. Le plafond est ensuite calculé comme RCni × coeff. revalorisation × 5/3.

Coefficients officiels : 2027 : 5,75 · 2026 : 5,63 · 2025 : 5,46 · 2024 : 5,37 · 2023 : 4,86 · 2022 : 4,63 · 2021 : 4,60.

La partie requalifiée est imposée comme rémunération de dirigeant à l'IPP, et non comme revenu immobilier. Cela entraîne : (1) application du taux marginal d'IPP (jusqu'à 50%), (2) cotisations sociales de dirigeant (~20,5%), (3) possible application d'un précompte professionnel, (4) en cas de contrôle fiscal : amendes et intérêts de retard. La société, de son côté, ne peut déduire que la partie non requalifiée comme charge professionnelle.

Plusieurs stratégies sont envisageables : (1) Réduire le loyer en dessous du plafond des 5/3 du RC revalorisé, (2) Réévaluer le RC si celui-ci est sous-estimé (procédure auprès du SPF Finances), (3) Louer uniquement la partie professionnelle du bien (bureau, etc.) et calculer le plafond sur cette partie seulement, (4) Vendre le bien à la société pour éviter la location, (5) Consulter un expert-comptable pour trouver la structure la plus adaptée à votre situation.

Oui. La requalification s'applique également lorsque le bien est détenu par le conjoint, le partenaire cohabitant légal, ou les enfants mineurs du dirigeant qui occupent le logement familial. L'administration fiscale peut considérer que le dirigeant est le bénéficiaire économique réel de la location, même si le bien est formellement en nom d'un membre de la famille.

En cas de location meublée, le loyer doit être ventilé en deux parties : la partie immobilière (le bien nu) et la partie mobilière (les meubles et équipements). Seule la partie immobilière est soumise à la règle de requalification de l'art. 32 al. 2 CIR 92 et comparée au plafond des 5/3 du RC indexé.

La partie mobilière, quant à elle, est imposée comme revenu mobilier au taux du précompte mobilier libératoire de 30% — souvent plus avantageux que le taux marginal d'IPP.

Ventilation pratique : La répartition doit être réaliste et justifiable (inventaire détaillé des meubles, valeur vénale, etc.). L'administration fiscale peut contester une part mobilière exagérée. En pratique, la règle 60/40 est couramment appliquée : 60% imputé au bien immobilier, 40% aux meubles et équipements.

Lorsque le bien est détenu en indivision entre le dirigeant et son conjoint(e), seule la quote-part du dirigeant est soumise à la règle de l'article 32 al. 2 CIR 92. La part du conjoint(e) qui n'est pas dirigeant dans la société est imposée comme revenu immobilier ordinaire, sans risque de requalification.

Exemple : Si le bien est détenu 50/50 et que le loyer total est 20 000 €/an, seuls les 10 000 € attribuables au dirigeant sont comparés au plafond. Cela peut permettre de doubler le loyer admissible sans dépassement.

Attention : si le conjoint(e) est également dirigeant dans la même société, les deux quotes-parts seront soumises à la règle, annulant l'avantage de l'indivision.