Simulator für Mietumqualifizierung
in Geschäftsführervergütung

Artikel 32, Absatz 2 des Einkommensteuergesetzbuchs 1992 sieht vor, dass wenn ein Geschäftsführer eine Immobilie an seine eigene Gesellschaft vermietet, der Teil der Miete, der 5/3 des nicht indexierten Einheitswerts × Aufwertungskoeffizient übersteigt, automatisch als Geschäftsführervergütung umqualifiziert wird. Dieser Antimissbrauchsmechanismus soll verhindern, dass Geschäftsführer Einkünfte als Miete (weniger besteuert) statt als Vergütung erhalten.

Der nicht indexierte Einheitswert (EW ni) steht auf Ihrem Steuerbescheid. Für die Umqualifizierungsregel des Art. 32 Abs. 2 EStG 92 wird er mit einem Aufwertungskoeffizienten multipliziert, der jährlich vom FÖD Finanzen festgelegt wird — verschieden vom Indexierungskoeffizienten für die gewöhnliche Einkommensteuer. Die Obergrenze wird dann berechnet als EW ni × Aufwertungskoeff. × 5/3.

Offizielle Koeffizienten: 2027: 5,75 · 2026: 5,63 · 2025: 5,46 · 2024: 5,37 · 2023: 4,86 · 2022: 4,63 · 2021: 4,60.

Der umqualifizierte Teil wird als Geschäftsführervergütung zur Einkommensteuer besteuert, nicht als Immobilieneinkünfte. Dies führt zu: (1) Anwendung des marginalen Einkommensteuersatzes (bis 50%), (2) Sozialbeiträge des Geschäftsführers (~20,5%), (3) möglicher Anwendung eines Berufssteuervorabzugs, (4) bei Steuerprüfung: Bußgelder und Verzugszinsen. Die Gesellschaft kann ihrerseits nur den nicht umqualifizierten Teil als Betriebsausgaben abziehen.

Mehrere Strategien sind möglich: (1) Die Miete reduzieren auf unter die Obergrenze von 5/3 des aufgewerteten EW, (2) Den EW neu bewerten wenn er unterschätzt ist (Verfahren beim FÖD Finanzen), (3) Nur den beruflichen Teil der Immobilie vermieten (Büro usw.) und die Obergrenze nur auf diesen Teil berechnen, (4) Die Immobilie an die Gesellschaft verkaufen um die Vermietung zu vermeiden, (5) Einen Steuerberater konsultieren, um die geeignetste Struktur für Ihre Situation zu finden.

Ja. Die Umqualifizierung gilt auch, wenn die Immobilie im Eigentum des Ehegatten, des legal zusammenlebenden Partners oder der minderjährigen Kinder des Geschäftsführers steht, die die Familienwohnung bewohnen. Die Steuerbehörde kann davon ausgehen, dass der Geschäftsführer der tatsächliche wirtschaftliche Nutznießer der Vermietung ist, auch wenn die Immobilie formal auf den Namen eines Familienmitglieds steht.

Bei möblierter Vermietung muss die Miete in zwei Teile aufgeteilt werden: den Immobilienteil (das unvermöblierte Objekt) und den beweglichen Teil (Möbel und Ausstattung). Nur der Immobilienteil unterliegt der Umqualifizierungsregel des Art. 32 Abs. 2 EStG 92 und wird mit der Obergrenze von 5/3 des indexierten EW verglichen.

Der bewegliche Teil wird als Kapitaleinkünfte zum befreienden Kapitalertragsteuersatz von 30% besteuert — oft vorteilhafter als der marginale Einkommensteuersatz.

Praktische Aufteilung: Die Aufteilung muss realistisch und nachvollziehbar sein (detailliertes Möbelinventar, Verkehrswert usw.). Die Steuerbehörde kann einen überhöhten beweglichen Anteil anfechten. In der Praxis wird häufig die 60/40-Regel angewandt: 60% der Immobilie zugeordnet, 40% den Möbeln und der Ausstattung.

Wenn die Immobilie im Miteigentum des Geschäftsführers und seines Ehegatten steht, unterliegt nur der Anteil des Geschäftsführers der Regel des Artikels 32 Abs. 2 EStG 92. Der Anteil des Ehegatten, der kein Geschäftsführer in der Gesellschaft ist, wird als gewöhnliche Immobilieneinkünfte besteuert, ohne Umqualifizierungsrisiko.

Beispiel: Wenn die Immobilie 50/50 gehalten wird und die Gesamtmiete 20.000 €/Jahr beträgt, werden nur die dem Geschäftsführer zuzurechnenden 10.000 € mit der Obergrenze verglichen. Dies kann die zulässige Miete verdoppeln, ohne die Grenze zu überschreiten.

Achtung: Wenn der Ehegatte ebenfalls Geschäftsführer in derselben Gesellschaft ist, unterliegen beide Anteile der Regel, wodurch der Vorteil des Miteigentums entfällt.