Bereken uw belasting op de meerwaarde bij verkoop van een onroerend goed in België (bebouwd of onbebouwd). Conform art. 90 WIB92.
In België is de meerwaarde gerealiseerd bij de vervreemding van een privé onroerend goed is alleen belastbaar als ze wordt gerealiseerd binnen een bepaalde termijn na de verwerving. Na afloop van deze termijn is de meerwaarde volledig vrijgesteld, quel que soit son montant.
De belasting betreft alleen de vervreemdingen onder bezwarende titel (verkoop, inbreng in vennootschap, ruil met opleg…). Een erfenis of schenking genereert pas rechtstreeks belasting op de meerwaarde — maar specifieke regels zijn van toepassing naargelang de verwervingswijze (zie tabel hieronder).
Wettelijke basis: art. 90, 8° en 10° van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92), aangegeven in Kader XV van de aangifte PB.
| Verwervingswijze | Onbebouwde grond | Bebouwd onroerend goed |
|---|---|---|
| Aankoop / ruil |
Belastbaar als vervreemd binnen de 8 ans na de aankoop 33% als < 5 jaar 16,5 % tussen 5 en 8 jaar |
Belastbaar als vervreemd binnen de 5 ans na de aankoop 16,5 % |
| Erfenis (erfopvolging) | ✅ Altijd vrijgesteld art. 90 WIB92 — verkrijging om niet |
✅ Altijd vrijgesteld art. 90 WIB92 — verkrijging om niet |
| Schenking — gebouw | — | ✅ Altijd vrijgesteld art. 90, 10° WIB92 |
| Schenking — grond |
Belastbaar si de twee voorwaarden zijn vervuld : 1. Verkocht binnen de 3 ans na de schenking 2. EN binnen de 5 ans na de aankoop door de schenker 33 % si imposable Bron: notaire.be |
— |
| Aankoop grond + nieuwbouw |
Belastbaar si de twee voorwaarden zijn vervuld : 1. Constructie gerealiseerd binnen de 5 ans na de aankoop van de grond 2. EN het geheel verkocht binnen de 5 ans na de 1ste ingebruikname 16,5 % — grond en gebouw afzonderlijk berekend |
|
| Eigen woning | — | ✅ Vrijgesteld als ononderbroken hoofdverblijfplaats > 12 maanden vóór verkoop (tolerantie 6 maanden leegstand) |
De belastbare meerwaarde is het verschil tussen twee termen. Als het resultaat negatief is (verlies), is er geen belasting.
|
1ste term — Prijs van vervreemding
A. Verkoopprijs (of venale waarde als de ontvanger die hoger acht)B. – Bewezen vervreemdingskosten (makelaarskosten, publiciteit, commissies…) C. = Verschil A – B = netto verkoopprijs |
2de term — Gecorrigeerde verwervingsprijs
D. Aankoopprijs (authentieke akte)E. + Werkelijke verwervingskosten of wettelijk forfait minimum 25% F. = Total D + E G. + 5 % van het bedrag F × nombre d'volledige jaren verstreken H. = Total F + G Voor bebouwd goed: + werken door geregistreerde aannemer Voor bebouwd goed: – ontvangen schadevergoedingen |
Deze letters komen exact overeen met het officiële schema van Kader XV van de Belgische aangifte PB (jaarlijks formulier).
| A | Verkoopprijs — werkelijke prijs van de notariële akte, of door de registratieontvanger vastgehouden waarde als deze hoger is dan de aangegeven prijs |
| B | Vervreemdingskosten — makelaarskosten (btw inbegrepen), publiciteitskosten, commissies. Te bewijzen met facturen. ⚠️ De onroerende voorheffing is pas aftrekbaar. |
| C | Netto verkoopprijs = A – B |
| D | Aankoopprijs — betaalde prijs bij de aankoop, zoals geregistreerd in de akte, of door de ontvanger vastgehouden waarde indien hoger |
| E | Bijkomende verwervingskosten — registratierechten, notarishonorarium, aktekosten, hypothecaire inschrijving. Als de werkelijke kosten lager zijn dan 25% van D, is het wettelijk forfait van 25% dat wordt toegepast. |
| F | Total D + E — het is op dit bedrag (en niet op D alleen) dat de toeslag van 5%/jaar wordt berekend |
| G | Revalorisation 5 %/an = 5 % × F × aantal jaren volledig verstreken tussen de datum van verwerving en de datum van vervreemding. Voor een nieuw gebouw, afzonderlijk berekend: vanaf de ingebruikname voor de constructie, vanaf de aankoop voor de grond. |
| H | Total F + G — aftrekbasis voor de grond. Voor het gebouw worden de werken (I) nog toegevoegd en de vergoedingen (J) afgetrokken om K te bekomen. |
| K / L | Netto belastbare meerwaarde = C – H voor de grond (K) of C – K voor het gebouw (L). Dit is het bedrag dat wordt vermenigvuldigd met het belastingtarief. |
| A — In aanmerking genomen venale waarde | 78.000 € |
| B — Vervreemdingskosten | – 1.250 € |
| C — Netto verkoopprijs | 76.750 € |
| D — Aankoopprijs | 48.000 € |
| E — Bijkomende kosten (forfait 25% van D) | + 12.000 € |
| F — Total D + E | 60.000 € |
| G — 5 % × 60.000 × 3 ans | + 9.000 € |
| H — Totaal F + G (2de term) | 69.000 € |
| K — Belastbare meerwaarde (C – H) | 7.750 € |
| Belasting 33% (grond < 5 jaar) | 2.557,50 € |
| A — Verkoopprijs | 300.000 € |
| B — Vervreemdingskosten | – 7.500 € |
| C — Netto verkoopprijs | 292.500 € |
| D — Aankoopprijs | 175.000 € |
| E — Bijkomende kosten (forfait 25% van D) | + 43.750 € |
| F — Total D + E | 218.750 € |
| G — 5 % × 218.750 × 4 ans | + 43.750 € |
| H — Total F + G | 262.500 € |
| Travaux entrepreneur (factures) | + 22.500 € |
| I — Totaal (2de term) | 285.000 € |
| L — Belastbare meerwaarde (C – I) | 7.500 € |
| Belasting 16,5% | 1.237,50 € |
| Grond — 3 volledige jaren sinds aankoop | |
| C — Verkoopprijs grond | 120.000 € |
| F — 80.000 + 20.000 (25 %) | 100.000 € |
| G — 5 % × 100.000 × 3 ans | + 15.000 € |
| H — Totaal 2de term grond | 115.000 € |
| K — Meerwaarde grond | 5.000 € |
| Gebouw — 2 volledige jaren sinds 1ste ingebruikname | |
| C — Verkoopprijs gebouw | 300.000 € |
| F — 200.000 + 50.000 (25 %) | 250.000 € |
| G — 5 % × 250.000 × 2 ans | + 25.000 € |
| I — Totaal 2de term gebouw | 275.000 € |
| L — Meerwaarde gebouw | 25.000 € |
| Totale belasting 16,5% × (5.000 + 25.000) | 4.950 € |
| A — Verkoopprijs | 90.000 € |
| B — Kosten (aucun) | 0 € |
| C — Netto verkoopprijs | 90.000 € |
| D — Venale waarde bij de schenking | 70.000 € |
| E — Bijkomende kosten (forfait 25 %) | + 17.500 € |
| F — Total D + E | 87.500 € |
| G — 5% × 87.500 × 1 jaar (sinds de schenking) | + 4.375 € |
| H — Totaal 2de term | 91.875 € |
| K — Meerwaarde (C – H) | 0 € (verlies → geen belasting) |
Grond — vervreemding < 5 jaar 33 % + centimes additionnels communaux |
Grond — vervreemding 5 tot 8 jaar 16,5 % + centimes additionnels communaux |
Bebouwd goed — altijd 16,5 % + centimes additionnels communaux |
Centimes additionnels 7–9 % Variabel per gemeente — op de basisbelasting |
💡 Als de globalisatie met uw andere inkomsten een gunstiger marginaal tarief geeft, past de administratie automatisch het meest voordelige tarief voor u toe.
| Wijze | Gebouw | Grond |
|---|---|---|
| Aankoop | 16,5% als < 5 jaar | 33% als < 8 jaar |
| Erfenis | ✅ Vrijgesteld | ✅ Vrijgesteld |
| Schenking | ✅ Vrijgesteld | ⚠️ 33% als < 3 jaar schenking EN < 5 jaar aankoop schenker |
De meerwaarde is belastbaar alleen als de twee voorwaarden zijn gelijktijdig vervuld :
1. U verkoopt binnen de 3 ans na de datum van de schenking
2. De verkoop vindt plaats binnen de 5 ans sinds de aankoopdatum van de grond door de schenker
Als een van de twee voorwaarden niet vervuld is → vrijgesteld.
| Kosten | Aftrekb. ? |
|---|---|
| Registratierechten (12,5% Wall./Bxl · 10% Vlaanderen) | ✅ |
| Notarishonorarium bij aankoop | ✅ |
| Notariële dossierkosten | ✅ |
| Kosten voor hypothecaire inschrijving | ✅ |
| Landmeter-/expertenhonorarium bij aankoop | ✅ |
| Bankdossierkosten (krediet) | ✅ jurisprudence |
| Betaalde btw indien niet terugvorderbaar | ✅ |
| Brandverzekering tijdens de bezitsperiode | ❌ |
| Expertise tijdens de bezitsperiode | ❌ |
| Leninginteresten | ❌ |
| Kosten | Aftrekb. ? |
|---|---|
| Registratierechten / btw bij aankoop | ✅ |
| Notarishonorarium bij aankoop | ✅ |
| Notariële dossierkosten | ✅ |
| Kosten voor hypothecaire inschrijving | ✅ |
| Landmeter-/expertenhonorarium bij aankoop | ✅ |
| Bankdossierkosten | ✅ jurisprudence |
| Brandverzekering / leninginteresten | ❌ |
| Kosten | Aftrekb. ? |
|---|---|
| Commissie van de vastgoedmakelaar | ✅ |
| Notarishonorarium bij verkoop (deel verkoper) | ✅ |
| Publiciteitskosten / vastgoedadvertenties | ✅ |
| Kosten voor opheffing hypotheek | ✅ als verbonden aan de verkoop |
| Bodemassaneringskosten opgelegd voor de verkoop | ✅ |
| Kosten administratifs (permis, certificats obligatoires) | ✅ als vereist voor de verkoop |
| Expertise gevraagd door de koper | ⚠️ betwist of ten laste van de verkoper |
| Onroerende voorheffing | ❌ |
| Kosten voor vervroegde kredietaflossing | ❌ |
| Notariskosten ten laste van de koper | ❌ |
🍪 Deze website gebruikt cookies. De noodzakelijke cookies zorgen voor het functioneren van de site. Meer weten