🇧🇪 Buchhaltungs- und Steuertools für Belgien
Rechtliche Hinweise DSGVO
Startseite › Werkzeuge › Kapitalgewinn Immobilien
🇧🇪 Belgisches Steuerrecht 2026

Kapitalgewinn-Simulator Immobilien

Berechnen Sie Ihre Steuer auf den Kapitalgewinn beim Verkauf einer Immobilie in Belgien (bebaut oder unbebaut). Gem. Art. 90 WIB92.

🏗️ Allgemeines Prinzip

In Belgien ist der Kapitalgewinn aus der Veräußerung einer Privatimmobilie ist nur steuerpflichtig, wenn er innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb realisiert wird. Nach Ablauf dieser Frist ist der Kapitalgewinn vollständig befreit, quel que soit son montant.

Die Besteuerung betrifft nur die entgeltliche Veräußerungen (Verkauf, Gesellschaftseinlage, Tausch mit Aufzahlung…). Eine Erbschaft oder Schenkung erzeugt pas direkte Steuer auf den Kapitalgewinn — es gelten jedoch spezifische Regeln je nach Erwerbsart (siehe Tabelle unten).

Rechtsgrundlage: Art. 90, 8° und 10° des Einkommensteuergesetzbuches 1992 (EStGB 92), erklärt im Rahmen XV der Einkommensteuererklärung.

🗺️ Bin ich steuerpflichtig? — Übersichtstabelle

Grundregel — Art. 90 EStGB92 besteuert nur Güter, die erworben wurden entgeltlich. Eine Erbschaft oder Gebäudeschenkung ist eine unentgeltliche Erwerbung → nie steuerpflichtig. Ausnahme: die Schenkung von terrain, unterworfen einer doppelten Bedingung.
Erwerbsart Unbebautes Grundstück Bebautes Gebäude
Kauf / Tausch Steuerpflichtig wenn veräußert innerhalb 8 ans nach dem Kauf
33% wenn < 5 Jahre
16,5 % zwischen 5 und 8 Jahren 		Steuerpflichtig wenn veräußert innerhalb 5 ans nach dem Kauf
16,5 %
Erbschaft (Erbfolge) ✅ Immer befreit
Art. 90 EStGB92 — unentgeltliche Erwerbung		 ✅ Immer befreit
Art. 90 EStGB92 — unentgeltliche Erwerbung
Schenkung — Gebäude — ✅ Immer befreit
art. 90, 10° WIB92
Schenkung — Grundstück Steuerpflichtig si die beiden Bedingungen sind erfüllt :
1. Verkauft innerhalb von 3 ans nach der Schenkung
2. UND innerhalb von 5 ans nach dem Kauf durch den Schenker
33 % si imposable
Quelle: notaire.be 		—
Grundstückskauf + Neubau Steuerpflichtig si die beiden Bedingungen sind erfüllt :
1. Bau realisiert innerhalb von 5 ans nach dem Kauf des Grundstücks
2. UND das Gesamte verkauft innerhalb von 5 ans nach dem Erstbezug
16,5 % — Grundstück und Gebäude separat berechnet
Eigenes Heim — ✅ Befreit wenn ununterbrochener Hauptwohnsitz > 12 Monate vor Verkauf (Toleranz 6 Monate Leerstand)

🧮 Wie wird der Kapitalgewinn berechnet?

Der steuerpflichtige Kapitalgewinn ist die Differenz zwischen zwei Terme. Wenn das Ergebnis negativ ist (Verlust), gibt es keine Besteuerung.

1. Term — Veräußerungspreis
A. Verkaufspreis (oder Verkehrswert wenn der Empfänger diesen höher einschätzt)
B. – Nachgewiesene Veräußerungskosten (Maklergebühren, Werbung, Provisionen…)
C. = Differenz A – B = Nettoverkaufspreis
2. Term — Korrigierter Erwerbspreis
D. Kaufpreis (notarielle Urkunde)
E. + Tatsächliche Erwerbskosten oder gesetzliche Mindestpauschale 25%
F. = Total D + E
G. + 5 % des Betrags F × nombre d'volle Jahre vergangen
H. = Total F + G
Für bebautes Gebäude: + Arbeiten von registriertem Unternehmer
Für bebautes Gebäude: – erhaltene Schadensentschädigungen
Steuerpflichtiger Kapitalgewinn = C – H  (si positif — sinon 0)
⚠️ Nur volle Jahre zählen für den Zuschlag G. Ein Verkauf 2 Jahre und 11 Monate nach dem Kauf = 2 volle Jahre, nicht 3. Der Zuschlag wird berechnet auf F = D + E (nicht nur auf D).

🔤 Bedeutung der Buchstaben A → K/L im Schema der Einkommensteuererklärung

Diese Buchstaben entsprechen genau dem offiziellen Schema von Rahmen XV der belgischen Einkommensteuererklärung (Jahresformular).

A Verkaufspreis — tatsächlicher Preis der notariellen Urkunde, oder vom Registrierungsempfänger zurückbehaltener Wert, wenn dieser höher als der angegebene Preis ist
B Veräußerungskosten — Maklergebühren (MwSt. inklusive), Werbekosten, Provisionen. Durch Rechnungen zu belegen. ⚠️ Die Immobilienvorauszahlung ist pas abzugsfähig.
C Nettoverkaufspreis = A – B
D Kaufpreis — beim Kauf gezahlter Preis, wie in der Urkunde eingetragen, oder vom Empfänger zurückbehaltener Wert wenn höher
E Nebenkosten des Erwerbs — Registrierungsgebühren, Notargebühren, Urkundskosten, Hypothekeneintrag. Wenn die tatsächlichen Kosten unter 25% von D liegen, ist es der gesetzliche Pauschale von 25% qui s'applique.
F Total D + E — es ist auf diesem Betrag (und nicht nur auf D), dass der Zuschlag von 5%/Jahr berechnet wird
G Revalorisation 5 %/an = 5 % × F × Anzahl Jahre vollständig vergangen zwischen dem Erwerbsdatum und dem Veräußerungsdatum. Für ein neues Gebäude, separat berechnet: ab der Inbetriebnahme für den Bau, ab dem Kauf für das Grundstück.
H Total F + G — Abzugsbasis für das Grundstück. Für das Gebäude werden noch die Arbeiten (I) addiert und die Entschädigungen (J) abgezogen, um K zu erhalten.
K / L Netto steuerpflichtiger Kapitalgewinn = C – H für das Grundstück (K) oder C – K für das Gebäude (L). Dieser Betrag wird mit dem Steuersatz multipliziert.

📋 Vollständige Zahlenbeispiele

Beispiel 1 — Grundstück nach 3 Jahren verkauft (Satz 33%)
Grundstück gekauft am 18/09/2020 pour 48.000 €. Kosten nicht belegt → Pauschale 25%. Verkauft am 16/03/2024, neu bewertet auf 78.000 € vom Empfänger. Maklergebühren: 1.250 €. Dauer: 3 volle Jahre.
A — Angesetzter Verkehrswert78.000 €
B — Veräußerungskosten– 1.250 €
C — Nettoverkaufspreis76.750 €
D — Kaufpreis48.000 €
E — Nebenkosten (Pauschale 25% von D)+ 12.000 €
F — Total D + E60.000 €
G — 5 % × 60.000 × 3 ans+ 9.000 €
H — Gesamt F + G (2. Term)69.000 €
K — Steuerpflichtiger Kapitalgewinn (C – H)7.750 €
Steuer 33% (Grundstück < 5 Jahre)2.557,50 €
Beispiel 2 — Bebautes Gebäude nach 4 Jahren verkauft (Satz 16,5%)
Haus gekauft am 12/05/2020 pour 175.000 €. Durch Unternehmer fakturierte Arbeiten: 22.500 €. Verkauft am 16/06/2024 pour 300.000 €. Maklergebühren: 7.500 €. Dauer: 4 volle Jahre.
A — Verkaufspreis300.000 €
B — Veräußerungskosten– 7.500 €
C — Nettoverkaufspreis292.500 €
D — Kaufpreis175.000 €
E — Nebenkosten (Pauschale 25% von D)+ 43.750 €
F — Total D + E218.750 €
G — 5 % × 218.750 × 4 ans+ 43.750 €
H — Total F + G262.500 €
Travaux entrepreneur (factures)+ 22.500 €
I — Gesamt (2. Term)285.000 €
L — Steuerpflichtiger Kapitalgewinn (C – I)7.500 €
Steuer 16,5%1.237,50 €
Beispiel 3 — Grundstück + Neubau (Satz 16,5% — zwei separate Berechnungen)
Grundstück gekauft am 19/03/2026 pour 80.000 €. Construction : 200.000 €, Erstbezug am 01/02/2027. Verkauft am 01/06/2029 — Grundstück: 120.000 € / Gebäude: 300.000 €.
Grundstück — 3 volle Jahre seit dem Kauf
C — Verkaufspreis Grundstück120.000 €
F — 80.000 + 20.000 (25 %)100.000 €
G — 5 % × 100.000 × 3 ans+ 15.000 €
H — Gesamt 2. Term Grundstück115.000 €
K — Kapitalgewinn Grundstück5.000 €
Gebäude — 2 volle Jahre seit Erstbezug
C — Verkaufspreis Gebäude300.000 €
F — 200.000 + 50.000 (25 %)250.000 €
G — 5 % × 250.000 × 2 ans+ 25.000 €
I — Gesamt 2. Term Gebäude275.000 €
L — Kapitalgewinn Gebäude25.000 €
Gesamtsteuer 16,5% × (5.000 + 25.000)4.950 €
Beispiel 4 — Grundstück als Schenkung erhalten (steuerpflichtig — doppelte Bedingung erfüllt)
Ihre Mutter hat ein Grundstück gekauft am 01/03/2021 pour 60.000 €. Sie schenkt es Ihnen am 15/06/2023 (Verkehrswert bei der Schenkung: 70.000 €). Sie verkaufen am 01/04/2025 pour 90.000 €.

Überprüfung der beiden Bedingungen:
✗ Bedingung 1: 1 Jahr 9 Monate seit der Schenkung → < 3 ans ✗
✗ Bedingung 2: 4 Jahre seit dem Kauf durch den Schenker → < 5 ans ✗
→ Beide Bedingungen sind erfüllt → steuerpflichtig mit 33%
A — Verkaufspreis90.000 €
B — Kosten (aucun)0 €
C — Nettoverkaufspreis90.000 €
D — Verkehrswert bei der Schenkung70.000 €
E — Nebenkosten (Pauschale 25 %)+ 17.500 €
F — Total D + E87.500 €
G — 5% × 87.500 × 1 Jahr (seit der Schenkung)+ 4.375 €
H — Gesamt 2. Term91.875 €
K — Kapitalgewinn (C – H)0 € (Verlust → keine Steuer)
ℹ️ Hier absorbiert die Neubewertung (G) den Bruttokapitalgewinn. Selbst wenn die Bedingungen erfüllt sind, ist die Steuer 0, da C < H.
Beispiel 5 — Eigenes Heim (befreit)
Wohnung gekauft am 17/02/2019 pour 175.000 €. Als Hauptwohnsitz bewohnt seit dem Kauf. Verkauft am 20/01/2024 pour 300.000 € nach 4 Jahren 11 Monaten Haltezeit.

Befreiungsbedingungen:
✓ Bebautes Gut ununterbrochen als Hauptwohnsitz bewohnt während der 12 Monate vor dem Verkauf → vollständige Befreiung, ungeachtet der Höhe des Kapitalgewinns.

→ Geschuldete Steuer: 0 € — der potenzielle Kapitalgewinn von 125.000 € ist vollständig befreit.
⚠️ Diese Befreiung gilt nur für das Gebäude. Wenn ein angrenzendes Grundstück separat verkauft wird, bleibt sein Kapitalgewinn nach den normalen Regeln steuerpflichtig.

📊 Steuersätze und gemeindliche Zuschlagsteuern

Grundstück — Veräußerung < 5 Jahre
33 %
+ centimes additionnels communaux
Grundstück — Veräußerung 5 bis 8 Jahre
16,5 %
+ centimes additionnels communaux
Bebautes Gebäude — immer
16,5 %
+ centimes additionnels communaux
Centimes additionnels
7–9 %
Variabel je Gemeinde — auf die Grundsteuer

💡 Wenn die Globalisierung mit Ihren anderen Einkünften einen günstigeren Grenzsteuersatz ergibt, wendet die Behörde automatisch den vorteilhaftesten Satz für Sie an.

🏗️ Art des übertragenen Gutes
Welche Option wählen?
• Grundstück: nacktes Grundstück, ohne wertvolles Gebäude (oder Gebäude, das weniger als 30% des Ganzen wert ist).
• Bebautes Gebäude: Haus, Wohnung, Gebäude — Sie haben einen einzigen Gesamtkaufpreis.
• Grundstück + Gebäude aufgeteilt: verwenden Sie diesen Modus, wenn die Urkunde den Wert von Grundstück und Gebäude separat ausweist, oder wenn das Gebäude neu ist (nach dem Grundstückskauf erbaut). Der Zuschlag von 5%/Jahr wird dann separat mit unterschiedlichen Referenzdaten berechnet.
🏡 Befreiung eigenes Heim Der Kapitalgewinn ist befreit, wenn die Immobilie während der 12 Monate vor dem Verkauf ununterbrochen Ihr Hauptwohnsitz war (Toleranz: max. 6 Monate ohne Bewohnung in diesem Zeitraum).
📅 Acquisition
Wie haben Sie dieses Gut erworben?
ArtGebäudeGrundstück
Kauf16,5% wenn < 5 Jahre33% wenn < 8 Jahre
Erbschaft✅ Befreit✅ Befreit
Schenkung✅ Befreit⚠️ 33% wenn < 3 Jahre Schenkung UND < 5 Jahre Kauf Schenker
Rechtsgrundlage: Art. 90, 8° und 10° EStGB92 — nur entgeltlich erworbene Güter sind steuerpflichtig.
Welches Datum verwenden?
Es ist das Datum der notariellen Urkunde (vor dem Notar beurkundet), oder ersatzweise das Datum jeder anderen Urkunde oder Schrift, die den Erwerb belegt. Bei einer Schenkung ist dies das Datum der Schenkungsurkunde.
Datum, an dem der Schenker das Grundstück entgeltlich erworben hat
€
In der Schenkungsurkunde erklärter Wert — dient als Erwerbspreis für die Berechnung
⚠️ Geschenktes Grundstück — doppelte Bedingung (Art. 90, 8° EStGB92)

Der Kapitalgewinn ist steuerpflichtig nur wenn die beiden Bedingungen sind gleichzeitig erfüllt :

1. Sie verkaufen innerhalb von 3 ans nach dem Datum der Schenkung

2. Der Verkauf erfolgt innerhalb von 5 ans seit dem Kaufdatum des Grundstücks durch den Schenker

Wenn eine der beiden Bedingungen nicht erfüllt ist → befreit.

✅ Erbschaft — immer befreit
Art. 90 EStGB92 besteuert nur entgeltlich erworbene Güter entgeltlich. Ein geerbtes Gut (Grundstück oder Gebäude) kann sofort ohne steuerpflichtigen Kapitalgewinn weiterverkauft werden, unabhängig vom erzielten Gewinn.
Welchen Betrag angeben?
Der Preis, zu dem Sie das Gut erworben haben, wie in der Urkunde angegeben. Wenn der Registrierungsempfänger einen höheren Wert als Grundlage für die Abgaben angesetzt hat, ist dieser Wert die Referenz.
Ex. : Urkunde für 48.000 € unterzeichnet, aber der Empfänger hat auf 52.000 € neu bewertet → 52.000 € verwenden.
€
Nebenkosten des Erwerbs
Erhöhen den Kaufpreis. Wenn Sie sie nicht belegen können, wendet der Simulator den gesetzliche Pauschale von 25% — garantiertes Minimum auch wenn Ihre tatsächlichen Kosten niedriger sind. Bei den tatsächlichen Kosten müssen diese belegt sein (Rechnungen) und 25% übersteigen, um vorteilhaft zu sein.
KostenAbzugsf. ?
Registrierungsgebühren (12,5% Wall./Bxl · 10% Flandern)✅
Notargebühren beim Kauf✅
Notarielle Bearbeitungsgebühren✅
Hypothekeneintragsgebühren✅
Vermesser-/Sachverständigengebühren beim Kauf✅
Bankbearbeitungsgebühren (Kredit)✅ jurisprudence
Gezahlte MwSt. wenn nicht rückforderbar✅
Brandversicherung während der Haltezeit❌
Expertise während der Haltezeit❌
Darlehenszinsen❌
⚠️ In der Praxis ist die Pauschale von 25% fast immer vorteilhafter — es ist selten sinnvoll, die tatsächlichen Kosten zu wählen.
Bsp. Pauschale: Kauf 48.000 € → 12.000 € automatisch abgezogen.
Bsp. tatsächliche Kosten: Registrierungsgebühren 6.000 + Notar 2.200 + Urkunde 800 = 9.000 € < Pauschale → Simulator behält 12.000 €.
€
Leer = gesetzliche Pauschale von 25% automatisch angewendet
Im Modus "nur bebaut": es ist Ihr Gesamtkaufpreis (Grundstück + Bau zusammen).

Im Modus "Grundstück + Gebäude aufgeteilt": es ist nur der Preisanteil, der dem Bau zugeschrieben wird, wie in der notariellen Urkunde aufgeteilt. Für ein neues Gebäude, das Sie haben bauen lassen, ist dies die Gesamtsumme der Baurechnungen einschließlich MwSt.
€
Für Neubau: Baupreis einschließlich MwSt.
Nebenkosten des Gebäudeerwerbs
En Modus nur bebaut : beim Gesamtkauf gezahlte Kosten (Registrierungsgebühren, Notar, Urkunde).
En geteilter Modus : Kosten, die speziell mit dem Bau zusammenhängen (MwSt. auf Architektenhonorar, notarielle Baukosten…).

Wenn das Feld leer ist, wendet der Simulator den gesetzliche Pauschale von 25% des Kaufpreises des Gebäudes.
KostenAbzugsf. ?
Registrierungsgebühren / MwSt. beim Kauf✅
Notargebühren beim Kauf✅
Notarielle Bearbeitungsgebühren✅
Hypothekeneintragsgebühren✅
Vermesser-/Sachverständigengebühren beim Kauf✅
Bankbearbeitungsgebühren✅ jurisprudence
Brandversicherung / Darlehenszinsen❌
⚠️ Die Pauschale von 25% ist fast immer vorteilhafter als die tatsächlichen Kosten.
€
Leer = gesetzliche Pauschale von 25% angewendet
In welchem Fall dieses Feld ausfüllen?
Nur wenn Sie ein Grundstück gekauft und dann darauf gebaut haben. In diesem Fall wird der Zuschlag von 5%/Jahr mit zwei separaten Zeiträumen berechnet:

• Grundstück → ab dem Kaufdatum des Grundstücks
• Gebäude → ab dem Datum der Erstinbetriebnahme (= erste Bewohnung oder erste Vermietung des neuen Gebäudes)

In allen anderen Fällen (Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung), lassen Sie dieses Feld leer — das Erwerbsdatum dient als Referenz für alles.
Bsp.: Grundstück gekauft Nov. 2020. Bau abgeschlossen, Erstbezug Mai 2021. Verkauf Aug. 2024.
→ Grundstück: 3 volle Jahre seit Nov. 2020
→ Gebäude: 3 volle Jahre seit Mai 2021

Wenn die Inbetriebnahme im Jan. 2022 gewesen wäre:
→ Gebäude: nur 2 volle Jahre → weniger als 5%/Jahr abgezogen → höherer Kapitalgewinn.
Nur ausfüllen wenn Grundstück gekauft + Neubau. Sonst leer lassen.
Welche Arbeiten sind abzugsfähig?
Nur die Arbeiten von einem Unternehmer fakturiert und durchgeführt zwischen der Erstinbetriebnahme (oder dem Erwerb) und der Veräußerung. Selbst gekaufte und angebrachte Materialien zählen nicht.
✅ Unternehmerrechnung = abzugsfähig
❌ Im Geschäft gekaufte Materialien = nicht abzugsfähig
❌ Ihre eigene Arbeit = nicht abzugsfähig
€
Nur durch einen Unternehmer fakturierte Arbeiten. Selbst gekaufte Materialien ausgeschlossen.
💰 Verkauf / Veräußerung
Welchen Betrag angeben?
Der in der notariellen Urkunde angegebene Verkaufspreis. Wenn der Registrierungsempfänger der Ansicht ist, dass der Verkehrswert höher ist als der angegebene Preis, dient sein neu bewerteter Wert als Grundlage — verwenden Sie dann diesen höheren Betrag.
Ex. : Verkauf abgeschlossen für 71.000 €, aber der Empfänger bewertet auf 78.000 € neu → 78.000 € angeben.
€
Oder vom Empfänger neu bewerteter Wert wenn höher
Veräußerungskosten
Werden vom Verkaufspreis abgezogen. Müssen durch Rechnungen belegt werden.
KostenAbzugsf. ?
Provision des Immobilienmaklers✅
Notargebühren beim Verkauf (Verkäuferanteil)✅
Werbekosten / Immobilienanzeigen✅
Hypothekenaufhebungskosten✅ wenn mit dem Verkauf verbunden
Für den Verkauf vorgeschriebene Bodensanierungskosten✅
Kosten administratifs (permis, certificats obligatoires)✅ wenn für den Verkauf erforderlich
Vom Käufer angeforderte Expertise⚠️ strittig ob zu Lasten des Verkäufers
Immobilienvorauszahlung❌
Vorzeitige Kreditrückzahlungsgebühren❌
Vom Käufer zu tragende Notargebühren❌
€
Maklergebühren, Werbekosten, Provisionen…
Besonderer Fall — Entschädigung Staat oder Region
Wenn der Bundesstaat oder eine Region Ihnen eine Entschädigung für die Wertminderung Ihrer Parzelle gezahlt hat (z.B.: Straßenverlegung, Erweiterung einer Nichtbauzone), wird dieser Betrag zum Verkaufspreis addiert, um den eventuellen Kapitalgewinn zu berechnen.
Dieses Feld betrifft nur Entschädigungen für Wertminderung, nicht Entschädigungen für vollständige Enteignung (die befreit sind).
€
Entschädigung Staat/Region (z.B. Straßenverlegung)
Ausgleich mit früheren Verlusten
Wenn Sie Verluste bei Veräußerungen von Gütern gleicher Art (Grundstück ↔ Grundstück, bebaut ↔ bebaut) in den 5 vorangegangenen Steuerjahren erlitten haben und diese Verluste noch nicht ausgeglichen wurden, werden sie vom aktuellen Kapitalgewinn abgezogen.
Bsp.: Im Jahr 2022, Verlust von –5.000 € auf einem Grundstück. Im Jahr 2024, Kapitalgewinn von +8.000 € auf einem anderen Grundstück → steuerpflichtige Basis = 8.000 – 5.000 = 3.000 €.
€
Verluste aus gleichartigen Veräußerungen in den 5 vorangegangenen Steuerjahren
Gemeindliche Zuschlagsteuern Werden zur Grundsteuer addiert. Sie variieren je nach belgischer Gemeinde, in der Regel zwischen 7 und 9 % der Grundsteuer. Bsp.: Steuer 1.000 € × 8 % = 1.080 € gesamt.
%
Variiert je nach Gemeinde — in der Regel 7 bis 9 % der Grundsteuer. Überprüfen Sie Tax-on-web oder Ihre Gemeindeverwaltung. Standard: 8 %.
Dieser Simulator dient nur als Richtwert. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuer- oder Buchführungsberater. Basierend auf den geltenden belgischen Steuervorschriften (Steuerjahr 2025, Einkünfte 2024). Die gemeindlichen Zuschlagsteuern variieren je nach Gemeinde.

🍪 Diese Website verwendet Cookies. Notwendige Cookies gewährleisten die Funktionsfähigkeit der Website. Mehr erfahren