Mietumqualifizierungssimulator
→ Geschäftsführervergütung

Artikel 32 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzbuches 1992 sieht vor, dass wenn ein Geschäftsführer eine Immobilie an seine eigene Gesellschaft vermietet, der Mietanteil, der 5/3 des nicht indexierten Katastreinkommens × Aufwertungskoeffizient übersteigt, automatisch als Geschäftsführervergütung umqualifiziert. Dieser Missbrauchsschutz soll verhindern, dass Geschäftsführer Einnahmen als Miet- statt als Vergütungseinkommen (weniger besteuert) erhalten.

Das nicht indexierte Katastereinkommen (KE) steht auf Ihrem Steuerbescheid. Für die Umqualifizierungsregel des Art. 32 Abs. 2 EStG 92 wird es mit einem Aufwertungskoeffizient multipliziert, der jährlich vom SPF Finanzen festgesetzt wird — getrennt vom Indexierungskoeffizienten für die gewöhnliche Einkommensteuer. Der Höchstbetrag wird anschließend berechnet als NKE × Aufwertungskoeff. × 5/3.

Offizielle Koeffizienten: 2027 : 5,75 · 2026 : 5,63 · 2025 : 5,46 · 2024 : 5,37 · 2023 : 4,86 · 2022 : 4,63 · 2021 : 4,60.

Der umqualifizierte Teil wird als Geschäftsführervergütung der Einkommensteuer unterworfen, nicht als Immobilieneinkommen. Dies führt zu: (1) Anwendung des ESt-Grenzsteuersatzes (bis 50%), (2) Sozialabgaben Geschäftsführer (~20,5%), (3) möglichem Berufssteuervorabzug, (4) bei Steuerprüfung: Bußgelder und Verzugszinsen. Die Gesellschaft kann ihrerseits nur den nicht umqualifizierten Teil als Betriebsausgabe abziehen.

Verschiedene Strategien sind möglich: (1) Miete senken unter die Obergrenze von 5/3 des aufgewerteten KE, (2) KE neu bewerten, falls unterbewertet (Verfahren beim SPF Finanzen), (3) Nur den beruflichen Teil vermieten (Büro usw.) und die Obergrenze nur auf diesen Teil berechnen, (4) Das Objekt an die Gesellschaft verkaufen, um die Vermietung zu vermeiden, (5) Einen Buchhalter konsultieren, um die am besten geeignete Struktur für Ihre Situation zu finden.

Ja. Die Umqualifizierung gilt auch, wenn die Immobilie dem Ehepartner, dem gesetzlichen Lebenspartner oder den minderjährigen Kindern des Geschäftsführers gehört, die dort den Familienhaushalt bewohnen. Die Steuerverwaltung kann davon ausgehen, dass der Geschäftsführer der wirtschaftlich tatsächliche Begünstigte der Vermietung ist, auch wenn das Objekt formal auf den Namen eines Familienmitglieds lautet.

Bei möblierter Vermietung muss die Miete in zwei Teile aufgeteilt werden: den unbeweglichen Teil (die leere Immobilie) und den beweglichen Teil (Möbel und Ausstattung). Nur der unbewegliche Teil unterliegt der Umqualifizierungsregel des Art. 32 Abs. 2 EStG 92 und wird mit der Obergrenze von 5/3 des indexierten KE verglichen.

Der bewegliche Teil wird als Kapitaleinkommen mit dem befreienden Quellensteuersatz von 30% besteuert — oft vorteilhafter als der ESt-Grenzsteuersatz.

Praktische Aufteilung: Die Verteilung muss realistisch und begründbar sein (detailliertes Mobiliarinventar, Marktwert usw.). Die Steuerverwaltung kann einen übertriebenen beweglichen Anteil anfechten. In der Praxis wird die 60/40-Regel häufig angewendet: 60% der Immobilie zugerechnet, 40% dem Mobiliar und der Ausstattung.

Wenn die Immobilie im Miteigentum zwischen dem Geschäftsführer und seinem/ihrem Ehepartner gehalten wird, unterliegt nur der Anteil des Geschäftsführers der Regel des Artikels 32 Abs. 2 EStG 92. Der Anteil des Ehepartners, der kein Geschäftsführer in der Gesellschaft ist, wird als gewöhnliches Immobilieneinkommen besteuert, ohne Umqualifizierungsrisiko.

Beispiel: Wenn die Immobilie 50/50 gehalten wird und die Gesamtmiete 20.000 €/Jahr beträgt, werden nur die 10.000 €, die dem Geschäftsführer zuzurechnen sind, mit der Obergrenze verglichen. Dies kann die zulässige Miete verdoppeln, ohne die Obergrenze zu überschreiten.

Achtung: Wenn der Ehepartner ebenfalls Geschäftsführer in derselben Gesellschaft ist, werden beide Anteile der Regel unterworfen, was den Vorteil des Miteigentums zunichte macht.