En Belgique, la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble privé n'est imposable que si elle est réalisée dans un certain délai depuis l'acquisition. Au-delà de ce délai, la plus-value est totalement exonérée, quel que soit son montant.
L'imposition ne concerne que les cessions à titre onéreux (vente, apport en société, échange avec soulte…). Un héritage ou une donation ne génère pas directement d'impôt sur la plus-value — mais des règles spécifiques s'appliquent selon le mode d'acquisition (voir tableau ci-dessous).
Base légale : art. 90, 8° et 10° du Code des Impôts sur les Revenus 1992 (CIR 92), déclaré au Cadre XV de la déclaration IPP.
| Mode d'acquisition | Terrain non bâti | Immeuble bâti |
|---|---|---|
| Achat / échange |
Imposable si cédé dans les 8 ans après l'achat 33 % si < 5 ans 16,5 % entre 5 et 8 ans |
Imposable si cédé dans les 5 ans après l'achat 16,5 % |
| Héritage (succession) | ✅ Toujours exonéré art. 90 WIB92 — acquisition à titre gratuit |
✅ Toujours exonéré art. 90 WIB92 — acquisition à titre gratuit |
| Donation — bâtiment | — | ✅ Toujours exonéré art. 90, 10° WIB92 |
| Donation — terrain |
Imposable si les deux conditions sont réunies : 1. Vendu dans les 3 ans après la donation 2. ET dans les 5 ans après l'achat par le donateur 33 % si imposable Source : notaire.be |
— |
| Achat terrain + construction neuve |
Imposable si les deux conditions sont réunies : 1. Construction réalisée dans les 5 ans après l'achat du terrain 2. ET ensemble vendu dans les 5 ans après la 1ère occupation 16,5 % — terrain et bâtiment calculés séparément |
|
| Habitation propre | — | ✅ Exonéré si résidence principale ininterrompue > 12 mois avant la vente (tolérance 6 mois d'inoccupation) |
La plus-value imposable est la différence entre deux termes. Si le résultat est négatif (perte), il n'y a pas d'imposition.
|
1er terme — Prix de cession
A. Prix de vente (ou valeur vénale si le receveur la juge supérieure)B. – Frais d'aliénation justifiés (honoraires agence, publicité, commissions…) C. = Différence A – B = prix de vente net |
2ème terme — Prix d'acquisition corrigé
D. Prix d'achat (acte authentique)E. + Frais d'acquisition réels ou forfait légal 25 % minimum F. = Total D + E G. + 5 % du montant F × nombre d'années complètes écoulées H. = Total F + G Pour immeuble bâti : + travaux facturés par entrepreneur enregistré Pour immeuble bâti : – indemnités pour dommages reçues |
Ces lettres correspondent exactement au schéma officiel du Cadre XV de la déclaration IPP belge (formulaire annuel).
| A | Prix de vente — prix réel de l'acte notarié, ou valeur retenue par le receveur de l'enregistrement si celle-ci est supérieure au prix déclaré |
| B | Frais d'aliénation — honoraires d'agence (TVA incluse), frais de publicité, commissions. À prouver par factures. ⚠️ Le précompte immobilier n'est pas déductible. |
| C | Prix de vente net = A – B |
| D | Prix d'acquisition — prix payé lors de l'achat, tel qu'enregistré à l'acte, ou valeur retenue par le receveur si supérieure |
| E | Frais accessoires d'acquisition — droits d'enregistrement, honoraires notaire, frais d'acte, inscription hypothécaire. Si les frais réels sont inférieurs à 25 % de D, c'est le forfait légal de 25 % qui s'applique. |
| F | Total D + E — c'est sur ce montant (et non sur D seul) que le supplément de 5 %/an est calculé |
| G | Revalorisation 5 %/an = 5 % × F × nombre d'années complètes écoulées entre la date d'acquisition et la date d'aliénation. Pour un bâtiment neuf, calculé séparément : depuis la mise en service pour la construction, depuis l'achat pour le terrain. |
| H | Total F + G — base de déduction pour le terrain. Pour le bâti, on ajoute encore les travaux (I) et on déduit les indemnités (J) pour obtenir K. |
| K / L | Plus-value nette imposable = C – H pour le terrain (K) ou C – K pour le bâtiment (L). C'est ce montant qui est multiplié par le taux d'imposition. |
| A — Valeur vénale retenue | 78.000 € |
| B — Frais d'aliénation | – 1.250 € |
| C — Prix de vente net | 76.750 € |
| D — Prix d'achat | 48.000 € |
| E — Frais accessoires (forfait 25 % de D) | + 12.000 € |
| F — Total D + E | 60.000 € |
| G — 5 % × 60.000 × 3 ans | + 9.000 € |
| H — Total F + G (2ème terme) | 69.000 € |
| K — Plus-value imposable (C – H) | 7.750 € |
| Impôt 33 % (terrain < 5 ans) | 2.557,50 € |
| A — Prix de vente | 300.000 € |
| B — Frais d'aliénation | – 7.500 € |
| C — Prix de vente net | 292.500 € |
| D — Prix d'achat | 175.000 € |
| E — Frais accessoires (forfait 25 % de D) | + 43.750 € |
| F — Total D + E | 218.750 € |
| G — 5 % × 218.750 × 4 ans | + 43.750 € |
| H — Total F + G | 262.500 € |
| Travaux entrepreneur (factures) | + 22.500 € |
| I — Total (2ème terme) | 285.000 € |
| L — Plus-value imposable (C – I) | 7.500 € |
| Impôt 16,5 % | 1.237,50 € |
| Terrain — 3 ans complets depuis l'achat | |
| C — Prix vente terrain | 120.000 € |
| F — 80.000 + 20.000 (25 %) | 100.000 € |
| G — 5 % × 100.000 × 3 ans | + 15.000 € |
| H — Total 2ème terme terrain | 115.000 € |
| K — Plus-value terrain | 5.000 € |
| Bâtiment — 2 ans complets depuis 1ère occupation | |
| C — Prix vente bâtiment | 300.000 € |
| F — 200.000 + 50.000 (25 %) | 250.000 € |
| G — 5 % × 250.000 × 2 ans | + 25.000 € |
| I — Total 2ème terme bâtiment | 275.000 € |
| L — Plus-value bâtiment | 25.000 € |
| Impôt total 16,5 % × (5.000 + 25.000) | 4.950 € |
| A — Prix de vente | 90.000 € |
| B — Frais (aucun) | 0 € |
| C — Prix de vente net | 90.000 € |
| D — Valeur vénale à la donation | 70.000 € |
| E — Frais accessoires (forfait 25 %) | + 17.500 € |
| F — Total D + E | 87.500 € |
| G — 5 % × 87.500 × 1 an (depuis la donation) | + 4.375 € |
| H — Total 2ème terme | 91.875 € |
| K — Plus-value (C – H) | 0 € (perte → pas d'impôt) |
Terrain — cession < 5 ans 33 % + centimes additionnels communaux |
Terrain — cession 5 à 8 ans 16,5 % + centimes additionnels communaux |
Immeuble bâti — toujours 16,5 % + centimes additionnels communaux |
Centimes additionnels 7–9 % Variable par commune — sur l'impôt de base |
💡 Si la globalisation avec vos autres revenus donne un taux marginal plus favorable, l'administration applique automatiquement le taux le plus avantageux pour vous.
| Mode | Bâtiment | Terrain |
|---|---|---|
| Achat | 16,5% si < 5 ans | 33% si < 8 ans |
| Héritage | ✅ Exonéré | ✅ Exonéré |
| Donation | ✅ Exonéré | ⚠️ 33% si < 3 ans donation ET < 5 ans achat donateur |
La plus-value est taxable uniquement si les deux conditions sont réunies simultanément :
1. Vous vendez dans les 3 ans après la date de la donation
2. La vente intervient dans les 5 ans depuis la date d'achat du terrain par le donateur
Si l'une des deux conditions n'est pas remplie → exonéré.
| Frais | Déd. ? |
|---|---|
| Droits d'enregistrement (12,5 % Wall./Bxl · 10 % Flandre) | ✅ |
| Honoraires du notaire à l'achat | ✅ |
| Frais de dossier notarié | ✅ |
| Frais d'inscription hypothécaire | ✅ |
| Honoraires géomètre/expert à l'achat | ✅ |
| Frais de dossier bancaire (crédit) | ✅ jurisprudence |
| TVA payée si non récupérable | ✅ |
| Assurance incendie pendant la détention | ❌ |
| Expertise pendant la détention | ❌ |
| Intérêts d'emprunt | ❌ |
| Frais | Déd. ? |
|---|---|
| Droits d'enregistrement / TVA à l'achat | ✅ |
| Honoraires du notaire à l'achat | ✅ |
| Frais de dossier notarié | ✅ |
| Frais d'inscription hypothécaire | ✅ |
| Honoraires géomètre/expert à l'achat | ✅ |
| Frais de dossier bancaire | ✅ jurisprudence |
| Assurance incendie / intérêts d'emprunt | ❌ |
| Frais | Déd. ? |
|---|---|
| Commission de l'agent immobilier | ✅ |
| Honoraires du notaire à la vente (part vendeur) | ✅ |
| Frais de publicité / annonces immobilières | ✅ |
| Frais de mainlevée hypothécaire | ✅ si lié à la vente |
| Frais d'assainissement du sol imposés pour la vente | ✅ |
| Frais administratifs (permis, certificats obligatoires) | ✅ si exigés pour la vente |
| Expertise demandée par l'acheteur | ⚠️ discuté si à charge vendeur |
| Précompte immobilier | ❌ |
| Frais de remboursement anticipé du crédit | ❌ |
| Frais de notaire à charge de l'acheteur | ❌ |
La plus-value sur un terrain est imposable si la vente intervient dans les 8 ans de l'acquisition (taux 33%) ou entre 8 et 15 ans (taux 16,5%). Pour un immeuble bâti, la plus-value est imposable si la vente a lieu dans les 5 ans de l'acquisition (taux 16,5%). La résidence principale est exonérée sous conditions.
Pour les terrains vendus dans les 5 ans : 33%. Entre 5 et 8 ans : 16,5%. Pour les immeubles bâtis vendus dans les 5 ans : 16,5%. Ces taux s'appliquent sur la plus-value nette après déduction des frais d'acquisition et des travaux justifiés.
Oui. La plus-value sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée en Belgique, à condition que le bien ait été votre habitation principale de façon continue pendant toute la période de possession.
Plus-value = prix de vente - (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux × 1,25 + droits de succession éventuels). Les frais d'acquisition sont fixés forfaitairement à 25% ou au réel. Notre simulateur intègre ces abattements automatiquement.
Oui, sous certaines conditions. Pour un bien reçu par donation, c'est la date de la donation qui sert de référence pour calculer le délai. Pour un héritage, la plus-value est en principe exonérée sauf si le bien est revendu rapidement à des fins spéculatives.
Non. La plus-value réalisée lors d'une succession n'est pas soumise à l'impôt sur les plus-values (art. 90 CIR92). Les héritiers reprennent le bien à sa valeur successorale. En cas de revente rapide après héritage, si le délai dépasse 5 ans depuis l'acquisition initiale du défunt, la plus-value est généralement exonérée.
Oui. Contrairement aux particuliers, les sociétés imposent toutes les plus-values immobilières à l'ISOC (25% en 2026), sans délai d'exonération. Un régime d'imposition étalée (art. 47 CIR92) permet de reporter l'impôt si le prix est réinvesti dans un actif amortissable dans les 3 ans suivant la vente.
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